KONVERZIJOM IZ POLITIKE U PRAVO: PRETVARANJE PRAVA KORIŠĆENJA U PRAVO SVOJINE NA GRAĐEVINSKOM ZEMLJIŠTU I UPIS U KATASTAR NEPOKRETNOSTI (I deo)
NEDOUMICE
STVARNO PRAVO
UDK: 349.412/.414(497.11)
COBISS.SR-ID 133289993
KONVERZIJOM IZ POLITIKE U PRAVO:
PRETVARANJE PRAVA KORIŠĆENJA U PRAVO SVOJINE NA GRAĐEVINSKOM ZEMLJIŠTU I UPIS U KATASTAR NEPOKRETNOSTI
(I deo)
* Ranko Jakovljević, Republički geodetski zavod – SKN, Negotin.
Rezime: U ovom radu daje se prikaz stanja pravne regulative vezano za pretvaranje prava korišćenja građevinskog zemljišta u javnoj svojini u pravo vlasništva lica upisanog u katastru nepokretnosti kao imalac prava korišćenja, sa osvrtom na ranije propise i upravnopravnu praksu.
Ključne reči: građevinsko zemljište, korišćenje, svojina, naknada, konverzija, upis promena u katastru nepokretnosti.
1. Normativna regulativa
Konverzija, u izvornom značenju preobražaj, pretvaranje jednog pravnog stanja u drugo, u funkciji izmene svojinskog oblika prava na nepokretnostima, u domaćem pravnom poretku inicijalno, nakon promene državnog uređenja iz monarhije u republiku, sa konsekvencama koje su sobom nosile tekovine tzv. socijalističke revolucije, kao jedan od esencijalnih instrumenata novog pravnog poretka, bila je finalna posledica prekomponovanja društvenih odnosa Zakonom o prelazu u državnu svojinu neprijateljske imovine i o sekvestraciji nad imovinom odsutnih lica, Zakonom o nacionalizaciji najamnih zgrada i građevinskog zemljišta, zakonima o agrarnoj reformi i kolonizaciji, Zakonom o poljoprivrednom zemljišnom fondu, Zakonom o poljoprivrednom zemljišnom fondu društvene svojine i dodeljivanju zemlje poljoprivrednim organizacijama. O njoj se može govoriti i na primerima pretvaranja privatne svojine u državnu kroz opšte akte o eksproprijaciji, zatim pretvaranja državne imovine u društvenu vezano za čitav set zakona počev od njenog uspostavljanja u sklopu prava samoupravljanja 1950. Zakona o pretvaranju društvene svojine na poljoprivrednom zemljištu u druge oblike svojine 1992, Zakona o građevinskom zemljištu i Zakona o sredstvima u svojini Republike Srbije 1995, kada se preobražava u državnu, sve do Zakona o poljoprivrednom zemljištu – izmene i dopune “Sl. glasnik RS“, br. 112/2015 – po kome poljoprivredno zemljište u društvenoj svojini (mešovita svojina, drugi oblici svojine) koje nije stečeno teretno pravnim poslom i za koje nije izvršen popis zemljišta u skladu sa Zakonom o pretvaranju društvene svojine na poljoprivrednom zemljištu u druge oblike svojine prenosi se u javnu svojinu Republike Srbije – samostalni član 17. stav 1.
Jedan osobeni, moglo bi se reći reverzibilni vid konverzije manifestovan je u odredbama: 1) Zakona o načinu i uslovima priznavanja prava i vraćanju zemljišta koje je prešlo u društvenu svojinu po osnovu poljoprivrednog zemljišnog fonda i konfiskacijom zbog neizmirenih obaveza iz obaveznog otkupa poljoprivrednih proizvoda – “Sl. glasnik RS“, br. 18/91, 20/92 i 42/98, 2) Zakona o zadrugama SRJ iz 1996. g. – član 95: Imovina koja je bila u vlasništvu zadruga /oblik organizovanja fizičkih lica/ i zadružnih saveza, odnosno saveza zadruga, posle 1. jula 1953. godine, a koja je organizacionim odnosno statusnim promenama ili na drugi način preneta bez naknade drugim korisnicima koji nisu zadruge ili zadružni savezi, biće vraćena zadruzi iste vrste čija je imovina bila, odnosno zadružnom savezu, koji vrši funkciju zadružnih saveza čija je imovina bila, a ako nje nema onda zadruzi iste vrste koja posluje na području na kome je poslovala zadruga koja je bila vlasnik imovine čiji se povraćaj traži, odnosno zadružnom savezu koji vrši funkcije zadružnog saveza odnosno saveza zadruga čija je imovina bila, potom i Zakona o zadrugama R Srbije iz 2015. čl. 108-112, kojima se društvena svojina i javna svojina transformišu u zadružno vlasništvo; 3) Zakona o vraćanju oduzete imovine i obeštećenju – “Sl. glasnik RS”, br. 72/2011…153/2020; 3) Zakona o vraćanju imovine crkvama i verskim zajednicama. “Sl. glasnik RS”, br. 46/2006; 4) Zakona o vraćanju oduzete imovine i obeštećenju – “Sl. glasnik RS”, br. 72/2011…153/2020; 5) Zakona o otklanjanju posledica oduzimanja imovine žrtvama holokausta koje nemaju živih zakonskih naslednika iz 2016. godine.
Konačno, ona je prisutna i u odredbama Zakona o javnoj svojini kroz norme o pravu jedinica lokalne samouprave i autonomne pokrajine na pretvaranje svojine državne svojine u svojinu jedinice lokalne samouprave ili autonomne pokrajine – član 72: Nepokretnosti, koje su, na osnovu Zakona o sredstvima u svojini Republike Srbije, na dan stupanja na snagu ovog zakona u državnoj svojini, a koje koriste autonomna pokrajina, odnosno jedinica lokalne samouprave postaju njihova javna svojina.
Zakon o uslovima i postupku pretvaranja društvene svojine u druge oblike svojine iz 1991. g. stvorio je pretpostavke još jedne vrste izmene oblika vlasništva: prelaz društvene svojine u druge oblike svojine – mešovite ili privatne. Isto važi za Zakon o svojinskoj transformaciji iz 1997, u preduzećima koja raspolažu državnim i društvenim kapitalom. Prenos kapitala bez naknade po zakonima o privatizaciji iz 2001. i 2014. g. takođe podrazumeva konverziju iz društvenog u privatni kapital i rezervisan je za zaposlene – prenos kapitala bez naknade (uključujući ranije zaposlene koji u vreme privatizacije nemaju taj status) u subjektu privatizacije – dok je preostali kapital bio predmet zaključenja ugovora o prodaji. Privatizacija ne podrazumeva prodaju zemljišta subjekata privatizacije, bez obzira na obim, vrstu i titulara prava na zemljištu, već promenu vlasništva nad društvenim, odnosno državnim kapitalom u ovim subjektima.
Zakonom o planiranju i izgradnji – “Sl. glasnik RS“, br. 72/09…62/23 – regulisano je pretvaranje /konverzija/ prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu bez naknade. Pravo vlasništva stiče se danom stupanja na snagu zakona – 11. 9. 2009. g. – a upis vrši po službenoj dužnosti Republički geodetski zavod, član 102. stav 2. Pretvaranje prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu uz naknadu bilo je detaljno uređeno istoimenim zakonom iz 2015. g. (“Sl. glasnik RS“, br. 64/15). Nakon pravnosnažnosti rešenja “organa nadležnog za imovinskopravne odnose na čijoj teritoriji se nalazi građevinsko zemljište“, podnosi se zahtev Republičkom geodetskom zavodu, uz koji se dostavlja i dokaz da je naknada isplaćena ili, ako se plaćanje vrši na više rata, potvrda nadležnog organa o uplati prve rate (član 17. stav 2). Konverzija je u ovim slučajevima podrazumevala preobražaj prestankom jednog oblika svojine – javna i konstituisanjem privatnog vlasništva, s tim da kod konverzije bez naknade upis u katastar nepokretnosti ima deklarativni karakter – imalac prava korišćenja vlasnik je po sili zakona počev od 11. 9. 2009. g. kao dana stupanja na snagu Zakona o planiranju i izgradnji, dok kod konverzije uz naknadu osnov sticanja je rešenje opštinske uprave kojim se utvrđuje prestanak prava korišćenja uz utvrđivanje prava privatne umesto javne svojine, a način sticanja upis u katastar nepokretnosti.
Zakonom o izmenama i dopunama Zakona o planiranju i izgradnji (“Sl. glasnik RS“, br. 62/2023) uspostavljen je sistem pretvaranja prava korišćenja na građevinskom zemljištu u pravo svojine bez naknade za: a) privredna društva i druga pravna lica privatizovana na osnovu zakona kojima se uređuje privatizacija, stečajni i izvršni postupak, kao i za njihove pravne sledbenike u statusnom smislu; b) lica koja su pravo korišćenja građevinskog zemljišta stekla posle 11. 9. 2009. g. kupovinom objekata sa pripadajućim pravom korišćenja zemljišta, od lica privatizovanih po zakonima kojima se uređuje privatizacija, stečajni i izvršni postupak, a koja nisu njihovi pravni sledbenici u statusnom smislu; v) lica – nosioci prava korišćenja na neizgrađenom građevinskom zemljištu u državnoj svojini, stečenog radi izgradnje u skladu sa ranije važećim zakonima kojima je bilo uređeno građevinsko zemljište do 13. maja 2003. g. ili na osnovu odluke nadležnog organa. Od konverzije su izuzete katastarske parcele: a) koje su planskim dokumentom određene za uređenje ili izgradnju objekata javne namene ili javnih površina za koje je zakonom predviđeno da moraju biti u javnoj svojini i za koje je predviđeno utvrđivanje javnog interesa; b) za koje u registru nepokretnosti i pravima na njima postoji zabeležba spora po tužbi za utvrđenje prava svojine pokrenutog između titulara prava javne svojine sa korisnikom zemljišta, pokrenutog do 4. avgusta 2023. godine; v) zemljište u otvorenom stambenom bloku, u režimu javnog korišćenja. Od besplatne konverzije izuzeti su slučajevi u kojima su nosioci prava korišćenja: lica čiji je položaj definisan zakonom kojim se uređuju sport i udruženja, zemljoradničke i stambene zadruge, lica čiji je status predmet regulisanja kroz implementaciju Aneksa G Sporazuma o pitanjima sukcesije (“Sl. list SRJ – Međunarodni ugovori“, br. 6/2002) i društvena preduzeća. Prvu fazu procedure konverzije prava korišćenja u pravo svojine u navedenim slučajevima sprovodi Agencija za prostorno planiranje i urbanizam Republike Srbije, povodom zahteva imaoca prava korišćenja građevinskog zemljišta za izdavanje “informacije o lokaciji sa potvrdom iz koje se utvrđuje namena predmetne katastarske parcele odnosno katastarskih parcela i mogućnošću upisa prava svojine bez naknade u korist podnosioca zahteva“ (član 102. stav 7. Zakona o planiranju i izgradnji).
2. Građevinsko zemljište i pravo korišćenja
Građevinsko zemljište je važećim propisima definisano kao zemljište određeno zakonom ili planskim dokumentom za izgradnju i korišćenje objekata, kao i zemljište na kojem su izgrađeni objekti u skladu sa zakonom.
Pravo “trajnog korišćenja građevinskog zemljišta“ vezano je za pravo na objektu odnosno za “potrebe racionalnog korišćenja zgrade koja je na njemu podignuta, pri čemu se ne može koristiti za druge svrhe koje nisu u vezi sa iskorišćavanjem zgrade“ pa ga Andrija Gams definiše kao akcesorno pravo (1971, 150).
Među prve normativne akte koji su poslužili kao osnov prelaska u državno vlasništvo građevinskog zemljišta spadaju: Zakon o konfiskaciji imovine i izvršenju konfiskacije, “Službeni list DFJ”, br. 40/45, 70/45, Zakon o postupanju sa imovinom koju su sopstvenici morali napustiti u toku okupacije i imovinom koja im je oduzeta od strane okupatora i njegovih pomagača, “Službeni list DFJ”, br. 36/45, Zakon o prelazu u državnu svojinu neprijateljske imovine i o sekvestraciji nad imovinom odsutnih lica, “Službeni list FNRJ”, br. 63/46, 74/46, 105/46, Zakon o oduzimanju državljanstva oficirima i podoficirima bivše Jugoslovenske vojske, koji neće da se vrate u otadžbinu, pripadnicima vojnih formacija koji su služili okupatoru i odbegli u inostranstvo, kao i licima odbeglim posle oslobođenja, “Službeni list DFJ”, br. 64/45, “Službeni list FNRJ”, br. 86/46. (Nikolić, 2016, 40). Tom nabrajanju treba dodati Zakon o nacionalizaciji privatnih privrednih preduzeća, “Sl. list FNRJ”, br. 98/47, 37/49, imajući u vidu da po odredbi člana 4. nacionalizacija preduzeća obuhvata svu nepokretnu imovinu i sva imovinska prava pripadajuća preduzeću.
Inicijalno je korišćenje građevinskog zemljišta bilo regulisano Zakonom o eksproprijaciji iz 1947, odnosno Zakonom o nacionalizaciji najamnih zgrada i građevinskog zemljišta iz 1958. Saglasno Zakonu o eksproprijaciji “nepokretna imovina i prava na nepokretnoj imovini mogu se eksproprisati kad to traži opšti interes izvođenja korisnih radova za svrhe društvenoekonomskog i kulturnog podizanja i razvoja”. Vršena je u korist države za potrebe saveznih organa, ustanova i preduzeća, kao i za potrebe organa, ustanova i preduzeća narodnih republika, autonomne pokrajine, autonomne oblasti i administrativno-teritorijalnih jedinica, kao i u korist zadruga, zadružnih i drugih organizacija i radnog naroda.
Zakonom o nacionalizaciji najamnih zgrada i građevinskog zemljišta to zemljište u gradovima i naseljima gradskog karaktera prešlo je u društvenu svojinu, čime je formalno odstupljeno od načela jedinstva nepokretnosti utemeljenog na postulatu klasičnog rimskog prava – superficies solo cedit, formulisanog u Gajevim “Institucijama“: “gradnja deli sudbinu zemljišta“ (Stanojević, 1982, 107). Prema zakonskoj odredbi člana 34. stav 1, “smatraju se građevinskim zemljištima i nacionalizuju se sva izgrađena i neizgrađena zemljišta, koja se nalaze u užim građevinskim rejonima gradova i naselja gradskog karaktera“, dok u smislu člana 36. st. 1. i 2. predmet nacionalizacije je i zemljište ispod i za redovnu upotrebu zgrade (“građevinsko izgrađeno zemljište“) koja je nacionalizovana a nalazi se van užeg građevinskog rejona. Za zemljište na nacionalizovanoj građevinskoj parceli koje zahvata površinu ispod i za redovnu upotrebu zgrade koja nije predmet nacionalizacije, u korist vlasnika zgrade konstituisano je “pravo besplatnog korišćenja sve dok na tom zemljištu postoji zgrada“ – član 37. Nacionalizovano građevinsko zemljište moglo je biti predmet dodele ranijem vlasniku “na korišćenje, radi podizanja porodične stambene zgrade“, ako zahtev bude podnet u roku koji odredi opštinski organ, s tim da je to pravo ograničeno na trogodišnji period, počev od odluke opštinskog narodnog odbora o dodeli: ako ne podigne odgovarajuću zgradu, raniji sopstvenik gubi pravo korišćenja građevinskog zemljišta (član 40. stav 4). Treća lica takvo pravo mogla su steći po odluci opštinskog narodnog odbora, uz obavezu plaćanja “najmanje onoliko koliko se plaća ranijem sopstveniku na ime naknade za nacionalizovano zemljište“ (član 41. stav 1).
Promet prava korišćenja građevinskog zemljišta, bez prava otuđenja iz društvene svojine, bio je uređen i Zakonom o prometu zemljišta i zgrada – prečišćen tekst, “Sl. list SFRJ“, br. 15/1965. Građevinskim zemljištem smatra se: 1) zemljište koje se nalazi u užem građevinskom rejonu gradova i naselja gradskog karaktera, 2) zemljište van užeg građevinskog rejona koje je urbanističkim planom ili odlukom koja taj plan zamenjuje određeno za izgradnju stambenih, privrednih, komunalnih i drugih objekata i drugo zemljište na kome je podignuta zgrada ili koje služi za potrebe zgrade i njenih korisnika. Radna organizacija mogla je građevinsko zemljište van užeg građevinskog rejona, na koje ima pravo korišćenja, dati građaninu ili građanskom pravnom licu u zamenu za drugo zemljište, ili isto prodati radi kupovine drugog zemljišta. Ona je od građanina ili građanskog pravnog lica mogla kupiti građevinsko zemljište, kada se ono iz privatnog vlasništva konvertuje u društvenu svojinu. Prenos prava korišćenja vršen je i između radnih organizacija – uz ili bez naknade. Skupština opštine bila je ovlašćena građevinsko zemljište u društvenoj svojini davati na korišćenje građanima radi podizanja porodične stambene zgrade, takođe radnim i drugim samoupravnim organizacijama, društveno-političkim zajednicama, udruženjima građana i građanskim pravnim licima radi podizanja zgrada za njihove potrebe. Na osnovu zaključka skupštine opštine, opštinski organ uprave za imovinskopravne poslove donosio je rešenja o dodeli građevinskog zemljišta.
Savezni Zakon o određivanju građevinskog zemljišta u gradovima i naseljima gradskog karaktera iz 1968. g. propisao je da “u smislu Zakona o nacionalizaciji najamnih zgrada i građevinskog zemljišta, u gradovima i naseljima gradskog karaktera, građevinska zemljišta postaju društvena svojina“, s tim da se takvo zemljište određuje republičkim zakonom. Raniji sopstvenik ima prvenstveno pravo korišćenja u površini potrebnoj za izgradnju zgrade na kojoj može imati pravo svojine po pozitivnim propisima, uključujući zemljište za njenu redovnu upotrebu. To pravo prenosivo je na potomke, usvojenike, bračnog druga, roditelje i usvojioce. Sopstveniku zgrade postojeće u vreme stupanja na snagu zakona priznato je pravo korišćenja na zemljištu ispod objekta i neophodnom za njegovu redovnu upotrebu, počev od dana kada je zemljište postalo društvena svojina i traje koliko i zgrada. Ono ne može biti u prometu bez zgrade.
Zakon o uređivanju i davanju na korišćenje građevinskog zemljišta iz 1968. određuje građevinsko zemljište kao “zemljište koje je regionalnim prostornim planom opštine ili urbanističkim planom odnosno odlukama koje te planove zamenjuju namenjeno za izgradnju“. Izgradnja je bila dopuštena jedino ako je zemljište uređeno, ali se pod time podrazumevalo i zemljište obuhvaćeno programom uređivanja “ako je i obezbeđeno njegovo uređivanje uporedo sa izgradnjom objekta“ – takvo zemljište moglo je biti davano na korišćenje društveno-pravnim licima samo za izgradnju stambenih naselja ili stanova za tržište, za rekonstrukciju naselja šireg obima i za izgradnju većih društvenih privrednih objekata, a građani su ga mogli sticati na korišćenje samo za izgradnju porodičnih stambenih zgrada na zemljišnim kompleksima koji su urbanističkim planom ili odlukom koja taj plan zamenjuje, predviđeni za porodičnu stambenu izgradnju.
Ustav SFR Jugoslavije iz 1974, član 81. stav 1. isključio je mogućnost “postojanja prava svojine“ na zemljištu u gradovima i naseljima gradskog karaktera i drugim područjima predviđenim za stambenu i drugu kompleksnu izgradnju, koje u skladu sa uslovima i po postupku koji su utvrđeni zakonom, odredi opština. Ono ima karakter dobra od opšteg interesa – član 85. Formulacija “ne može postojati pravo svojine na zemljištu u gradovima i naseljima gradskog karaktera“ proistekla je iz koncepta Ustava da društvena svojina nije kategorija svojinskog prava, uz pokušaj distanciranja od koncepta državne svojine koji je podrazumevao monopol subjekta prava – “niko nema pravo svojine na društvenim sredstvima za proizvodnju i niko ne može upravljati ovim sredstvima po pravno-svojinskom osnovu“. Za stambene zgrade i stanove Ustavom SR Srbije iz 1974 g. građanima je “u svrhe zadovoljenja ličnih i porodičnih potreba“ omogućeno pravo svojine a takvi objekti mogli su se od strane titulara vlasničkih prava koristiti za sticanje dohotka samo u granicama zakona.
Zakonom o građevinskom zemljištu iz 1975. g. ono je određeno kao dobro od opšteg interesa koje služi potrebama društvene zajednice i radnih ljudi i građana. Pri tome se pravi razlika da li se nalazi u gradovima i naseljima gradskog karaktera (gradsko građevinsko zemljište) ili u drugim područjima predviđenim za izgradnju ili druge potrebe planskog uređenja (građevinsko područje): “zemljište za koje skupština opštine odlukom utvrdi da se u opštem interesu namenjuje za izgradnju ili za uređenje i očuvanje određenog prostora“. Gradsko građevinsko zemljište je u društvenoj svojini i na njemu pravna lica i građani mogu imati i sticati pravo korišćenja. Na izgrađenom gradskom građevinskom zemljištu ono traje “dok postoji zgrada“ i nije moglo biti u prometu bez zgrade. Građevinsko zemljište u građevinskom području moglo je biti i u privatnom vlasništvu. Pojam “izgrađeno građevinsko zemljište“ formulisan je kao “građevinske parcele ili kompleks zemljišta na kome su izgrađeni objekti namenjeni za trajnu upotrebu“ a “neizgrađeno“ ono na kojem nisu izgrađeni objekti, ili su podignuti privremeni i pomoćni objekti – član 13. stav 2. Pravo korišćenja na neizgrađenom gradskom građevinskom zemljištu društvena pravna lica mogla su prenositi samo na opštinu. Kako je i na ovaj način, proglašenjem za gradsko građevinsko zemljište u rejonima obuhvaćenim granicama generalnog urbanističkog plana, raniji vlasnik lišen stvarnopravnih ovlašćenja, sticao je ovlašćenje “zadržati u posedu to zemljište i upotrebljavati ga u dozvoljene svrhe, do dana kada ga je na osnovu odluke nadležnog organa dužan predati opštini odnosno određenom korisniku radi privođenja planiranoj nameni“, s tim da mu, pored prava na naknadu po propisma o eksproprijaciji, pripada i prvenstveno pravo korišćenja radi izgradnje zgrade na koju po zakonu može steći pravo svojine “u granicama jedne građevinske parcele čija je površina potrebna za redovnu upotrebu zgrade – preče pravo gradnje“. Ta su se prava mogla naslediti i preneti pravnim poslom – ali pravnim poslom samo na potomke, usvojenike, bračnog druga, roditelje i usvojioce. Za razliku od Zakona o nacionalizaciji najamnih zgrada i građevinskog zemljišta, ovaj propis ne predviđa gubitak prečeg prava gradnje istekom trogodišnjeg roka od dodele, već član 26. stav 3. reguliše da ono to pravo m o ž e izgubiti, saglasno opštinskoj odluci. Postojala je i zabrana otuđenja zgrade podignute na parceli po osnovu prečeg prava gradnje, u roku od pet godina, izuzev za lica iz prvog naslednog reda.
Narednim Zakonom o građevinskom zemljištu (“Sl. glasnik SRS“, br. 20/79, 16/83, 38/84, 14/86, 45/89, 2/90, 23/90, “Sl. glasnik RS“, br. 3/90, 53/93, 67/93, 48/94) regulisano je da se građevinskim zemljištem smatra: 1) izgrađeno i neizgrađeno zemljište u gradovima i naseljima gradskog karaktera koje je do stupanja na snagu ovog zakona određeno zakonom ili na osnovu zakona i zemljište u gradovima i naseljima gradskog karaktera i drugim područjima predviđenim za stambenu i drugu kompleksnu izgradnju, koje u skladu sa uslovima i po postupku koji su utvrđeni zakonom, odredi opština, grad Beograd, gradska zajednica (gradsko građevinsko zemljište); 2) drugo zemljište koje se odgovarajućim aktom u opštini, gradu Beogradu, gradskoj zajednici predvidi za dugoročne potrebe razvoja gradova i naselja gradskog karaktera, za potrebe izgradnje i uređivanja drugih naseljenih mesta i za uređenje ili očuvanje određenog prostora posebne namene (zemljište u građevinskom području). Gradsko građevinsko zemljište nije se moglo otuđiti iz društvene svojine a prava na njemu nisu bila odvojiva od prava na objektu. Korišćenje je podrazumevalo zemljište pod zgradom i ono koje služi za njenu redovnu upotrebu, “dok na tom zemljištu zgrada postoji“. Zemljište u građevinskom području određuje se odlukom skupštine opštine, grada Beograda, gradske zajednice, vodeći računa da se to zemljište u celini ili većim delom privede nameni predviđenoj odgovarajućim prostornim, odnosno urbanističkim planom u roku od 20 godina od donošenja ove odluke. Ta odluka zasniva se na: prostornom planu, generalnom urbanističkom planu, urbanističkoj uređajnoj osnovi i drugom odgovarajućem programu i planu izgradnje, uređivanja i očuvanja određenog prostora. Prema D. Hiberu, nakon izmena Zakona o građevinskom zemljištu 1990. g, na delu je “tiha nacionalizacija“ – “prelazak u društvenu svojinu zemljišta na način u kome preovladavaju karakteristike nacionalizacije (opštost deprivatizacije), ali kombinovane sa nekim elementima eksproprijacije. Bilo je, naime, predviđeno da će potpasti pod režim građevinskog zemljišta, a to znači da će biti u društvenoj svojini, pored zemljišta u gradskoj zoni na kome su izgrađeni objekti, i zemljište koje je, odnosno zemljište koje će za važenje Zakona, biti predviđeno za buduću izgradnju. Ključ je bio donošenje detaljnog urbanističkog plana odnosno odgovarajućih planskih dokumenata. Ovim aktom, koji čak nema zakonsku snagu jer ga donosi Skupština opštine, organ lokalne samouprave je zemljište (obuhvaćene parcele) definitivno prenosio iz privatne u društvenu/državnu svojinu. Istina, do „privođenja nameni“ zemljište je ostajalo u državini ranijeg vlasnika koji ga je eksploatisao u skladu sa pređašnjom namenom („pravo korišćenja“), a pod određenim uslovima – da je zemljište namenjeno za individualnu stambenu izgradnju – pređašnji vlasnik je imao i pravo preče gradnje. Docnije, svojina je prestajala u momentu privođenja zemljišta nameni, kada je donošen pojedinačni akt, pa je „operacija“ dobijala i karakteristike eksproprijacije“ (2006, 9).
Gradsko građevinsko zemljište posebno je apostrofirano u Ustavu Republike Srbije 1990. g. kojim je proklamovano da je ono “u državnoj ili društvenoj svojini“ kao i da se zakonom propisuje naknada za korišćenje gradskog građevinskog zemljišta. Isto nije obuhvaćeno pojmom “dobro od opšteg interesa“ kao što je to ranije činjeno, Ustavom iz 1974. i Zakonom iz 1975. g. Ustavom se jemče društvena, državna, privatna, zadružna i “drugi oblici svojine“, svi imaju jednaku pravnu zaštitu.
Za razliku od navedenog, Ustav SR Jugoslavije 1992. g, član 73. stav 3, propisuje da gradsko građevinsko zemljište može biti u svim oblicima svojine.
Zakon o građevinskom zemljištu usvojen 1995. g. pored gradskog građevinskog zemljišta i građevinskog zemljišta u građevinskom području, poznaje i kategoriju građevinsko zemljište izvan građevinskog područja: “izgrađeno zemljište, zemljište namenjeno za izgradnju objekata u skladu sa propisima o planiranju i uređenju prostora i izgradnji objekata, a nije određeno za gradsko ili građevinsko zemljište u građevinskom području“. Saglasno članu 4. stav 3. aktom o određivanju gradskog građevinskog zemljišta ne menja se oblik svojine na tom zemljištu. Odredbom člana 33. Zakona predviđeno je da zemljište koje je do dana njegovog stupanja na snagu – 5. 11. 1995. određeno kao gradsko građevinsko zemljište ostaje u državnoj svojini, osim zemljišta na kome po Zakonu bude uspostavljen raniji režim svojine, odakle proističe da je po slovu zakona izvršena konverzija prava društvenog vlasništva na gradskom građevinskom zemljištu u pravo državnog vlasništva. Takođe je regulisano da se gradsko građevinsko zemljište u državnoj svojini ne može otuđiti iz državne svojine – član 7. stav 2. Na korišćenje ga daje opština.
Prema Zakonu o sredstvima u svojini Republike Srbije iz 1995, sredstva u svojini Republike Srbije tj. sredstva u državnoj svojini jesu: 1) prirodna bogatstva (zemljište, šume, vode, vodotoci, rudna blaga i druga prirodna bogatstva) i dobra u opštoj upotrebi (javni putevi, parkovi, trgovi i ulice i druga dobra u opštoj upotrebi), kao i dobra od opšteg interesa, za koja je zakonom utvrđeno da su u državnoj svojini. Pritom zemljište nije determinisano odrednicom “poljoprivredno“ kako je činjeno npr. u Zakonu o javnoj svojini, doduše za kategoriju dobara od opšteg interesa, ali zakonom iz 1995. u članu 13. stav 3. određeno je da se zemljištem smatraju građevinsko, poljoprivredno i šumsko zemljište, s tim da se u smislu člana 2. stav 2. njihov režim uređuje posebnim zakonom.
Zakon o građevinskom zemljištu iz 2003. g. uveo je kategoriju javnog građevinskog zemljišta u državnoj svojini, na kojem su do dana stupanja na snagu Zakona izgrađeni javni objekti od opšteg interesa i javne površine, za koje je opština pre proglašenja za javno građevinsko dužna doneti akt o izuzimanju zemljišta iz poseda korisnika tog zemljišta, a naknada se isplaćuje po odredbama zakona kojim se uređuje eksproprijacija. Javno građevinsko zemljište je i zemljište koje je planskim aktom donetim u skladu sa ovim zakonom, namenjeno za izgradnju javnih objekata od opšteg interesa i javnih površina. U takvim situacijama neophodan je akt kojim odnosno zemljište prelazi u državno vlasništvo, nakon čega se od strane opštine donosi opšti akt o proglašenju za javno građevinsko. Zemljište koje nije određeno za javno građevinsko zemljište spadalo je u kategoriju “ostalo građevinsko zemljište“, koje može biti u svim oblicima svojine i u prometu je. Takvo zemljište koje je pre proglašenja za “ostalo“ imalo status gradskog građevinskog zemljišta u državnoj svojini, ostaje u državnom vlasništvu, izuzev ako je posebnim zakonom drugačije propisano. Takvo zemljište moglo je biti davano u zakup radi izgradnje, putem javnog nadmetanja ili prikupljanjem ponuda javnim oglasom. U zakup neposrednom pogodbom moglo je biti dato u slučajevima: 1) izgradnje objekata za potrebe obavljanja poslova iz nadležnosti državnih organa i organizacija, organa i organizacija jedinica teritorijalne autonomije i lokalne samouprave i organizacija koje obavljaju javnu službu koje posluju sredstvima u državnoj svojini, kao i drugih objekata u državnoj svojini; 2) davanja u zakup zemljišta vlasniku postojećeg objekta izgrađenog bez građevinske dozvole, radi pribavljanja odobrenja za izgradnju, ako je izgradnja tog objekta u skladu sa uslovima predviđenim urbanističkim planom; 3) ispravke granica susednih katastarskih, odnosno građevinskih parcela.
Vlasnici, čiji su objekti, do dana stupanja na snagu ovog zakona, izgrađeni u skladu sa zakonom na izgrađenom ostalom građevinskom zemljištu u državnoj svojini, saglasno Zakonu o planiranju i izgradnji iz 2003. g. imali su pravo korišćenja postojeće građevinske parcele dok taj objekat postoji. Na neizgrađenom ostalom građevinskom zemljištu u državnoj svojini pravo korišćenja imao je raniji sopstvenik, zakonski naslednik, kao i lica na koja je raniji sopstvenik preneo pravo korišćenja, u skladu sa zakonom. Status “raniji sopstvenik“ pripadao je licu koje je po važećim propisima bilo njegov vlasnik na dan stupanja na snagu Zakona o nacionalizaciji najamnih zgrada i građevinskog zemljišta, saveznog Zakona o određivanju građevinskog zemljišta u gradovima i naseljima gradskog karaktera iz 1968. g. i republičkog Zakona o određivanju građevinskog zemljišta u gradovima i naseljima gradskog karaktera.
Ustavnim odredbama iz 2006. g. jemči se ravnopravnost svih oblika svojine uz određenje da je javna svojina državna svojina, svojina autonomne pokrajine i jedinice lokalne samouprave. Za dobra od opšteg interesa, prirodna bogatstva i stvari koje koriste republički organi navedeno je da su “državna imovina“. Korišćenje i raspolaganje građevinskim zemljištem u privatnoj svojini je slobodno.
Sledeći Zakon o planiranju i izgradnji, koji je stupio na snagu 11. 9. 2009. g, ukinuo je javno građevinsko zemljište uspostavljajući vrste građevinskog zemljišta gradsko građevinsko zemljište /zemljište u građevinskom području naseljenog mesta koje je kao takvo određeno planskim dokumentom, a čime se ne menja oblik svojine na zemljištu/ i građevinsko zemljište van granica gradskog građevinskog zemljišta /zemljište u građevinskom području izvan naseljenog mesta, s tim da se planskim aktom kojim se određuje građevinsko zemljište van granica gradskog građevinskog zemljišta ne menja oblik svojine na tom zemljištu/. Građevinsko zemljište može biti u svim oblicima svojine i u prometu je. Pravo svojine na građevinskom zemljištu u javnoj svojini ima Republika Srbija, autonomna pokrajina odnosno jedinica lokalne samouprave. Zakon iz 2009. g. pravi i podelu na izgrađeno i neizgrađeno građevinsko zemljište: od kojih je prvo ono na kojem su izgrađeni u skladu sa zakonom objekti namenjeni za trajnu upotrebu. Neizgrađeno je zemljište na kome nisu izgrađeni objekti, na kome su izgrađeni objekti suprotno zakonu i ono na kome su izgrađeni objekti privremenog karaktera. Građevinsko zemljište definisano je kao zemljište koje je određeno zakonom ili planskim dokumentom za izgradnju i korišćenje objekata, kao i zemljište na kojem su izgrađeni objekti u skladu sa zakonom. Izmenama i dopunama Zakona izvršenim 2014. g. (“Sl. glasnik RS“, br. 132/14) prestalo je važenje podela na gradsko građevinsko zemljište i građevinsko zemljište van granica gradskog građevinskog zemljišta. Odredba o neizgrađenom građevinskom zemljištu preformulisana je tako da glasi: “zemljište na kome nisu izgrađeni objekti, na kome su izgrađeni objekti bez građevinske dozvole i privremeni objekti“ – umesto “objekti izgrađeni suprotno zakonu“ sada stoji “objekti izgrađeni bez građevinske dozvole“.
Zakon o javnoj svojini, član 44. reguliše ulaganje javne svojine na građevinskom zemljištu u kapital javnog preduzeća i društva kapitala, pri čemu se razlikuju situacije da li je u pitanju izgrađeno ili neizgrađeno zemljište: 1) U kapital javnog preduzeća i društava kapitala osnovanih od Republike Srbije, autonomne pokrajine, odnosno jedinice lokalne samouprave može se ulagati pravo svojine na izgrađenom građevinskom zemljištu na kome su izgrađeni objekti koji se po ovom zakonu ulažu u kapital tih pravnih lica, 2) Pravo svojine na neizgrađenom građevinskom zemljištu može biti uloženo u kapital javnog preduzeća i društava kapitala osnovanih od Republike Srbije, autonomne pokrajine, odnosno jedinice lokalne samouprave, ukoliko je to neophodno za obavljanje delatnosti radi koje je to preduzeće, odnosno društvo osnovano i da je svrha korišćenja zbog koje se zemljište ulaže u skladu sa namenom predviđenom važećim planskim aktom. Takvim raspolaganjima javno preduzeće odnosno društvo kapitala stiče svojinu na građevinskom zemljištu, s tim što se otuđenje, odnosno davanje u dugoročni zakup vrši po postupku za otuđenje, odnosno davanje u zakup građevinskog zemljišta u javnoj svojini, propisanom zakonom kojim se uređuje građevinsko zemljište.
3. Konverzija
Konverzija prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu, bez naknade ili uz obavezu plaćanja naknade, predviđena je Zakonom o planiranju i izgradnji koji je stupio na snagu 11. 9. 2009. g.
Republici Srbiji, autonomnoj pokrajini, odnosno jedinici lokalne samouprave, koji su upisani kao nosioci prava korišćenja na neizgrađenom i izgrađenom zemljištu u državnoj svojini u javnoj knjizi o evidenciji nepokretnosti i pravima na njima, danom stupanja na snagu ovog zakona prestaje pravo korišćenja na tim nepokretnostima i prelazi u pravo javne svojine, u korist Republike Srbije, autonomne pokrajine, odnosno jedinice lokalne samouprave, bez naknade.
Pravnim licima čiji je osnivač Republika Srbija, autonomna pokrajina, odnosno jedinica lokalne samouprave, koja su upisana kao nosioci prava korišćenja na neizgrađenom i izgrađenom zemljištu u državnoj svojini u javnoj knjizi o evidenciji nepokretnosti i pravima na njima, danom stupanja na snagu ovog zakona prestaje pravo korišćenja na tim nepokretnostima i prelazi u pravo javne svojine osnivača, bez naknade. Ovde se konvertuje državna u javnu svojinu, s tim da zavisno od subjektiviteta imaoca prava korišćenja, novi titular može biti i jedinica lokalne samouprave, odnosno autonomna pokrajina, umesto države.
Za ostale upisane imaoce prava korišćenja na izgrađenom građevinskom zemljištu u državnoj svojini, u zakonskom tekstu označene pojmom “lica“, Zakonom iz 2009. g. takođe je ustanovljen prelazak iz prava korišćenja u pravo svojine bez naknade. Licima koja su upisana kao nosioci prava korišćenja na izgrađenom građevinskom zemljištu u državnoj svojini u javnoj knjizi o evidenciji nepokretnosti i pravima na njima, prestaje pravo korišćenja na građevinskom zemljištu i prelazi u pravo svojine, bez naknade. U odnosu na vlasnike posebnih delova stambenih zgrada, poslovnih i stambeno-poslovnih zgrada izgrađenih na građevinskom zemljištu u državnoj svojini, “pravo korišćenja prelazi u pravo svojine dotadašnjih korisnika srazmerno površini posebnih fizičkih delova, bez naknade“. U ovim situacijama nije propisano kao uslov postojanje upisanog prava korišćenja građevinskog zemljišta u katastru nepokretnosti, ali su iz besplatne konverzije izuzeti slučajevi kada su imaoci prava lica za koja je propisana obaveza plaćanja naknade u te svrhe. Takav limitirajući uslov ne postoji za vlasnike objekata ili posebnih delova objekata u odnosu na građevinsko zemljište za koje je zaključen. Ako vlasnik objekta, odnosno posebnog fizičkog dela objekta nije upisan kao nosilac prava korišćenja na građevinskom zemljištu na kome je objekat izgrađen, već je kao nosilac prava korišćenja na zemljištu upisana jedinica lokalne samouprave, autonomna pokrajina, Republika Srbija ili neko pravno lice čiji je osnivač jedinica lokalne samouprave, autonomna pokrajina, odnosno Republika Srbija, pre sticanja prava svojine utvrđuje se zemljište za redovnu upotrebu objekta. Ako se u tom postupku utvrdi da je zemljište za redovnu upotrebu objekta manje od katastarske parcele na kojoj je objekat sagrađen od tog dela ne može se formirati posebna građevinska parcela, preostali deo vlasnik može dati u zakup ili prodati vlasniku objekta po tržišnoj ceni, neposrednom pogodbom.
Vlasnicima objekata ili vlasnicima posebnih fizičkih delova objekta /izuzev lica koja po ovom zakonu mogu ostvariti pravo na konverziju prava korišćenja u pravo svojine uz naknadu/, izgrađenim na građevinskom zemljištu za koje je zaključen ugovor o zakupu radi izgradnje na rok od preko 50 godina, utvrđuje se pravo svojine na građevinskom zemljištu, odnosno pravo svojine na građevinskom zemljištu srazmerno površini posebnih fizičkih delova čiji su vlasnici, bez naknade.
Konverzija uz naknadu regulisana je odredbama čl. 103-108. Zakona iz 2009. g, na građevinskom zemljištu u državnoj, odnosno javnoj svojini, na kome su nosioci prava korišćenja bila ili jesu privredna društva i druga pravna lica na koja su se primenjivale odredbe zakona kojima se uređuje privatizacija, stečajni i izvršni postupak, kao i njihovi pravni sledbenici, pravo korišćenja može se konvertovati u pravo svojine, uz naknadu tržišne vrednosti tog građevinskog zemljišta u momentu konverzije prava, umanjenu za troškove pribavljanja prava korišćenja na tom građevinskom zemljištu. Po zahtevu za konverziju prava rešenje donosi organ jedinice lokalne samouprave nadležan za imovinsko-pravne poslove, na čijoj teritoriji se nalazi građevinsko zemljište.
Pravo korišćenja na neizgrađenom građevinskom zemljištu u državnoj svojini, koje je stečeno radi izgradnje, u skladu sa ranije važećim zakonima kojima je bilo uređeno građevinsko zemljište do 13. maja 2003. godine ili na osnovu odluke nadležnog organa može se konvertovati u pravo svojine uz naknadu tržišne vrednosti tog zemljišta u momentu konverzije prava, umanjene za iznos stvarnih troškova pribavljanja prava korišćenja, sa obračunatom revalorizacijom do momenta uplate po ovom osnovu.
Vezano za period u kome nosioci prava korišćenja zadržavaju ta prava Zakon uređuje sledeće situacije: 1) Ako se u roku od jedne godine od dana stupanja na snagu ovog zakona ne konvertuje pravo korišćenja u pravo svojine – član 104. stav 1, slučajevi besplatne konverzije na neizgrađenom građ. zemljištu koje je stečeno radi izgradnje, u skladu sa ranije važećim zakonima kojima je bilo uređeno građevinsko zemljište do 13. maja 2003. godine ili na osnovu odluke nadležnog organa – nadležni organ po službenoj dužnosti utvrđuje prestanak prava korišćenja u skladu sa odredbama ovog zakona i utvrđuje pravo svojine u korist jedinice lokalne samouprave na čijoj teritoriji se nalazi predmetno zemljište – član 104. stav 3; 2) Lica čiji je položaj određen zakonom kojim se uređuje sport, kao i udruženja građana, kao nosioci prava korišćenja na građevinskom zemljištu, ostaju nosioci prava korišćenja, osim ako se na njih mogu primeniti druge odredbe ovog zakona koje se odnose na prestanak prava korišćenja ili poništaj rešenja o izuzimanju zemljišta, do okončanja postupka privatizacije; 3) Društvena preduzeća kao nosioci prava korišćenja na građevinskom zemljištu, ostaju nosioci prava korišćenja, osim ako se na njih mogu primeniti druge odredbe ovog zakona koje se odnose na prestanak prava korišćenja ili poništaj rešenja o izuzimanju zemljišta, do okončanja postupka privatizacije. Po uplati kupoprodajne cene nakon privatizacije, a na osnovu potvrde Agencije za privatizaciju, može se izvršiti konverzija prava korišćenja u pravo svojine na tom zemljištu u korist privatizovanog preduzeća, u skladu sa ovim zakonom.
Izmenama i dopunama Zakona o planiranju i izgradnji iz 2011. g. “Sl. glasnik RS“, br. 24/2011 – član 101a, regulisano je da licima koja su upisana kao nosioci prava korišćenja na neizgrađenom građevinskom zemljištu u državnoj svojini u javnoj knjizi o evidenciji nepokretnosti i pravima na njima, prestaje pravo korišćenja na građevinskom zemljištu i prelazi u pravo svojine, bez naknade, izuzev ako su u pitanju subjekti na koje se odnose odredbe o konverziji uz naknadu. U takvim situacijama besplatna konverzija ne važi ni: 1) za lica čiji je položaj određen zakonom kojim se uređuje sport, kao i udruženja građana, kao nosioci prava korišćenja na građevinskom zemljištu, ostaju nosioci prava korišćenja – do okončanja postupka privatizacije kada se na osnovu potvrde Agencije za privatizaciju može izvršiti besplatna konverzija, 2) za društvena preduzeća, koja ostaju nosioci prava korišćenja, osim ako se na njih mogu primeniti druge odredbe ovog zakona koje se odnose na prestanak prava korišćenja ili poništaj rešenja o izuzimanju zemljišta, do okončanja postupka privatizacije – po uplati kupoprodajne cene nakon privatizacije, a na osnovu potvrde Agencije za privatizaciju, može se izvršiti besplatna konverzija prava korišćenja u pravo svojine na tom zemljištu u korist privatizovanog preduzeća; 3) za privredna društva i druga pravna lica na koja se primenjuju odredbe propisa Republike Srbije i bilateralnih međunarodnih ugovora kojima se uređuje sprovođenje Aneksa G Sporazuma o pitanjima sukcesije -„Sl. list SRJ – Međunarodni ugovori“, broj 6/02, kada se pravo korišćenja može konvertovati u pravo svojine uz naknadu u skladu sa ovim zakonom, po okončanju propisanog postupka za povraćaj imovine.
Izmenama i dopunama Zakona o planiranju i izgradnji iz 2014. g. “Sl. glasnik RS“, br. 145/2014 – određeno je da konverzija bez naknade proizvodi pravno dejstvo od 11. 9. 2009. g. kao dana stupanja na snagu Zakona o planiranju i izgradnji, kao i da će konverzija uz naknadu biti uređena posebnim zakonom.
U kategorijama konverzije bez naknade redefinisani su uslovi sticanja prava svojine kada vlasnik objekta, odnosno posebnog fizičkog dela objekta nije upisan kao nosilac prava korišćenja na građevinskom zemljištu na kome je taj objekat, odnosno deo objekta izgrađen: on stiče pravo svojine na katastarskoj parceli na kojoj je taj objekat izgrađen, u cilju uspostavljanja jedinstva nepokretnosti, osim kada je pravo svojine na objektu stečeno po osnovu legalizacije objekta, odnosno na osnovu Zakona o posebnim uslovima za upis prava svojine na objektima izgrađenim bez građevinske dozvole. Navedene norme nisu u primeni za lica i situacije determinisane odredbama propisa o konverziji uz naknadu – iz člana 102. stav 9. Zakona o planiranju i izgradnji.
Zakonom o pretvaranju prava korišćenja u pravo svojine uz naknadu – “Sl. glasnik RS“, br. 64/2015, 9/20 – uređeni su pravo i uslovi za pretvaranje prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu za lica, nosioce prava korišćenja na izgrađenom i neizgrađenom građevinskom zemljištu, na kome je kao titular prava svojine upisana Republika Srbija, autonomna pokrajina ili jedinica lokalne samouprave, i to u situacijama u kojima su imaoci prava korišćenja: 1) lica koja su bila ili jesu privredna društva i druga pravna lica koja su privatizovana na osnovu zakona kojima se uređuje privatizacija, stečajni i izvršni postupak, kao i njihovi pravni sledbenici u statusnom smislu; 2) počev od izmena i dopuna Zakona iz 2020. g. – lica koja su pravo korišćenja na zemljištu stekla posle 11. septembra 2009. godine, kupovinom objekta sa pripadajućim pravom korišćenja, od lica koja su privatizovana na osnovu zakona kojima se uređuje privatizacija, stečajni i izvršni postupak, a koja nisu njihovi pravni sledbenici u statusnom smislu; 3) lica – nosioci prava korišćenja na neizgrađenom građevinskom zemljištu u državnoj svojini koje je stečeno radi izgradnje u skladu sa ranije važećim zakonima kojima je bilo uređeno građevinsko zemljište do 13. maja 2003. godine ili na osnovu odluke nadležnog organa; 4) lica čiji je položaj određen zakonom kojim se uređuje sport, kao i udruženja; 5) društvena preduzeća, nosioci prava korišćenja na građevinskom zemljištu; 6) lica na koja se primenjuju odredbe propisa Republike Srbije i bilateralnih međunarodnih ugovora kojima se uređuje sprovođenje Aneksa G Sporazuma o pitanjima sukcesije.
Od konverzije uz naknadu izuzeti su: a) imovina kupljena u postupku javnog oglašavanja, po tržišnim uslovima, koja obuhvata pravo svojine na objektu sa pripadajućim pravom korišćenja na izgrađenom građevinskom zemljištu u skladu sa zakonom, a pre zaključenja ugovora o kupovini imovine, odnosno dela imovine privrednog društva ili drugog pravnog lica u skladu sa odredbama zakona kojim se uređuje privatizacija, stečajni i izvršni postupak, b) građevinsko zemljište koje je ušlo u procenu kapitala privrednih društava koja su privatizovana u skladu sa propisima koji su uređivali privatizaciju i svojinsku transformaciju, prenosom udela, odnosno akcija.
Nakon izmena i dopuna Zakona o planiranju i izgradnji koje su u međuvremenu stupile na snagu, zaključno sa onim iz 2021. g. “Sl. glasnik RS“, br. 52/2021 – vezano za konverziju u situaciji kada vlasnik objekta nije i upisani imalac prava korišćenja na zemljištu, precizirano je, kada je pravo svojine na objektu stečeno po osnovu legalizacije, odnosno ozakonjenja objekta, odnosno na osnovu Zakona o posebnim uslovima za upis prava svojine na objektima izgrađenim bez građevinske dozvole, vlasnik tog objekta ima obavezu utvrđivanja zemljišta za redovnu upotrebu objekta. Međutim, pravilo ne važi u sledećem slučaju: ukoliko je u pitanju lice čiji je položaj uređen zakonom kojim se uređuje pretvaranje prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu uz naknadu, a koje je vlasnik objekta ili dela objekta na građevinskom zemljištu na kome nije upisan kao nosilac prava korišćenja. Takvo lice stiče pravo svojine na zemljištu u skladu sa zakonom kojim se uređuje pretvaranje prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu uz naknadu.
Zakon o stanovanju i održavanju zgrada, “Sl. glasnik RS“, br. 104/16, 9/20, propisuje da se sticanjem prava svojine na posebnom delu zgrade stiče i pravo susvojine na zemljištu na kome je zgrada izgrađena, odnosno zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade. I taj vid sticanja prava svojine na zemljištu ima obeležja konverzije bez naknade, ne u slučaju kada se za upisanog imaoca prava korišćenja smatra da je vlasnik po sili zakona od 11. 9. 2009. već u situacijama kada treba ustanoviti zemljište koje služi za redovnu upotrebu zgrade. Republički geodetski zavod povodom stupanja na snagu citirane norme Zakona o stanovanju i održavanju zgrada /član 25. stav 2/ izdao je raspis “Postupanje službi za katastar nepokretnosti kod upisa prava na zajedničkim delovima zgrade i zemljištu na kome je zgrada izgrađena na osnovu ugovora o prometu nepokretnosti posebnog dela zgrade“, a po čijem slovu činjenica da ugovor o prometu nepokretnosti kojim se prenosi pravo svojine na posebnom delu zgrade ne sadrži odredbu o istovremenom prenosu prava na zajedničkim delovima zgrade i zemljištu na kome je zgrada izgrađena, ne predstavlja smetnju da se izvrši upis kupca posebnog dela zgrade kao imaoca prava na zajedničkim delovima zgrade i zemljištu, ukoliko je prodavac posebnog dela zgrade upisan kao imalac prava na zajedničkim delovima zgrade i zemljištu, pod uslovom da su ispunjeni i ostali uslovi za upis propisani Zakonom o državnom premeru i katastru i Zakonom o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova; ako prodavac posebnog dela zgrade nije upisan kao imalac prava na zemljištu ili je kao imalac prava upisan investitor zgrade ili druga lica, potrebno je ceniti da li dostavljene isprave dokazuju pravni kontinuitet u odnosu na upisane imaoce prava na zemljištu.
Zakonom o izmenama i dopunama Zakona o planiranju i izgradnji (“Sl. glasnik RS“, br. 62/2023) – član 102. stav 3. u vezi stava 7. – uspostavljen je sistem pretvaranja prava korišćenja na građevinskom zemljištu u pravo svojine bez naknade za: a) lica koja su bila ili jesu privredna društva i druga pravna lica privatizovana na osnovu zakona kojima se uređuje privatizacija, stečajni i izvršni postupak, kao i za njihove pravne sledbenike u statusnom smislu; b) lica koja su pravo korišćenja građevinskog zemljišta stekla posle 11. 9. 2009. g. kupovinom objekata sa pripadajućim pravom korišćenja zemljišta, od lica privatizovanih po zakonima kojima se uređuje privatizacija, stečajni i izvršni postupak, a koja nisu njihovi pravni sledbenici u statusnom smislu; v) lica – nosioci prava korišćenja na neizgrađenom građevinskom zemljištu u državnoj svojini, stečenog radi izgradnje u skladu sa ranije važećim zakonima kojima je bilo uređeno građevinsko zemljište do 13. maja 2003. g. ili na osnovu odluke nadležnog organa.
Od konverzije su izuzete katastarske parcele: a) koje su planskim dokumentom određene za uređenje ili izgradnju objekata javne namene ili javnih površina za koje je zakonom predviđeno da moraju biti u javnoj svojini i za koje je predviđeno utvrđivanje javnog interesa; b) za koje u registru nepokretnosti i pravima na njima postoji zabeležba spora po tužbi za utvrđenje prava svojine pokrenutog između titulara prava javne svojine sa korisnikom zemljišta, pokrenutog do 4. avgusta 2023. godine; v) zemljište u otvorenom stambenom bloku, u režimu javnog korišćenja. Od besplatne konverzije izuzeti su slučajevi u kojima su nosioci prava korišćenja: lica čiji je položaj definisan zakonom kojim se uređuju sport i udruženja, zemljoradničke i stambene zadruge, lica čiji je status predmet regulisanja kroz implementaciju Aneksa G Sporazuma o pitanjima sukcesije (“Sl. list SRJ – Međunarodni ugovori“, br. 6/2002) i društvena preduzeća.