Konvalidacija ugovora o kupoprodaji nepokretnosti
OBLIGACIONO PRAVO
Konvalidacija ugovora o kupoprodaji nepokretnosti
Sud može priznati pravno dejstvo ugovora o prenosu prava na nepokretnosti, koji je zaključen u pismenom obliku, a na kome potpisi ugovarača nisu overeni kod suda, pod uslovom da je ugovor ispunjen u celini ili pretežnim delom, da nije povređeno pravo preče kupovine i da nije povređen drugi društveni interes.
I z o b r a z l o ž e n j a:
Odredbom člana 4. stav 4. Zakona o prometu nepokretnosti („Sl. glasnik SRS“, br. 43/81 …40/89, „Sl. list SFRJ“, br. 55/90 …53/95 – koji je važio u navedenom spornom periodu), propisano je da sud može priznati pravno dejstvo ugovora o prenosu prava na nepokretnosti između nosilaca prava svojine ukoliko promet nije zabranjen, koji je zaključen u pismenom obliku, na kome potpisi ugovarača nisu overeni kod suda, pod uslovom da je ugovor ispunjen u celini ili pretežnim delom, da je nepokretnost stečena u granicama zakona, da je plaćen porez na promet, da nije povređeno pravo preče kupovine i da nije povređen drugi društveni interes.
Članom 72. stav 1. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, propisano je da je državina zakonita ako se zasniva na punovažnom pravnom osnovu koji je potreban za sticanje prava svojine i ako nije pribavljen silom, prevarom ili zloupotrebom poverenja.
Vrhovni kasacioni sud nalazi da je pravno stanovište drugostepenog suda pravilno. Tužilac je sa tuženim A. A. zaključio ugovor o kupovini nekretnine 23. 4. 1997. godine, koji nije overen pred sudom. Međutim, kako se radi o pismenom ugovoru o kupoprodaji nepokretnosti koji je izvršen u celosti, isplatom kupoprodajne cene od strane kupca i predajom nepokretnosti od strane prodavca, pri čemu su ispunjeni i ostali uslovi u smislu člana 4. stav 4. tada važećeg Zakona o prometu nepokretnosti, proizlazi da se tužilac počev od 1997. godine nalazi u zakonitoj i savesnoj državini predmetnog zemljišta, te da je kao savestan i zakonit držalac nepokretne stvari stekao pravo svojine na tom zemljištu održajem protekom roka od deset godina, kako je pravilno zaključio i drugostepeni sud. Proizlazi da je kupoprodajni ugovor koji su tuženi među sobom zaključili 2015. godine, u delu raspolaganja parcelom broj 21516/2 u površini od 133 m2 i parcelom broj 21516/4 u površini od 2.059 m2 ništav, jer je protivan prinudnim propisima u smislu odredbe člana 103. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima, odnosno nema punovažnog osnova da bi navedeni ugovor opstao u tom delu. Ovo iz razloga, što je prodavac, ovde tuženi A. A, u trenutku zaključenja ugovora 2015. godine raspolagao navedenim delom zemljišta koje nije bilo njegova svojina.
Navodi revizije da ugovor iz 1997. godine nije zaključen u zakonskoj formi i nije sproveden s obzirom da tužilac nikada nije plaćao porez, su bez uticaja, jer nakon stupanja na snagu Zakona o porezu na imovinu januara 1992. godine, pismeni ugovor o prometu nepokretnosti kome nedostaje propisana forma može se konvalidirati iako nije plaćen porez na promet, ako su za konvalidaciju ispunjeni ostali uslovi, što je u konkretnoj situaciji slučaj.
(Presuda Vrhovnog kasacionog suda, Rev. 1957/21 od 26. X 2022)