Zaključenje ugovora od strane lica koje u momentu zaključenja ugovora nije bilo zakonski zastupnik kupca niti je imalo ovlašćenje za zaključenje ugovora

OBLIGACIONO PRAVO

Zaključenje ugovora od strane lica koje u momentu zaključenja ugovora nije bilo zakonski zastupnik kupca niti je imalo ovlašćenje za zaključenje ugovora

Ugovor koji je zaključen od strane lica koje u momentu zaključenja ugovora nije bilo zakonski zastupnik kupca niti je imalo ovlašćenje za zaključenje ugovora, smatra se da je naknadno odobren od strane kupca isplatom kupoprodajne cene.

I z o b r a z l o ž e n j a:
Odredbom člana 88. Zakona o obligacionim odnosima predviđeno je da ugovor koji neko lice zaključi kao punomoćnik u
ime drugog, bez njegovog ovlašćenja obavezuje neovlašćeno zastupanog samo ako on ugovor naknadno odobri. Strana sa
kojom je ugovor zaključen može zahtevati od neovlašćeno zastupanog da se u primerenom roku izjasni da li ugovor
odobrava. Ako nevolašćeno zastupani ni u ostavljenom roku ugovor ne odobri smatra se da ugovor nije ni zaključen. U tom
slučaju strana sa kojom je ugovor zaključen može od lica koje je kao punomoćnik bez ovlašćenja zaključilo ugovor tražiti
naknadu štete, ako u trenutku zaključenja ugovora nije znala niti je morala znati da to lice nije imalo ovlašćenje za
zaključenje ugovora.
Dana 22. 12. 2004. godine između pravnog prethodnika prvotuženog „DŽLS“ DOO kao prodavca i drugotuženog
„Gradins“ DOO kao kupca zaključen je ugovor o kupoprodaji nepokretnosti – poslovnog prostora, lokal površine od
52,65 m2 za kupoprodajnu cenu od 1.274.923,74 dinara. Ugovor ispred prvotuženog kao prodavca potpisan je od strane
zakonskog zastupnika, direktora B. B, a ispred drugotuženog kao kupca od strane V. V. koji nije bio zastupnik privrednog
društva u vreme potpisivanja ugovora niti je imao specijalno punomoćje za zaključenje pomenutog ugovora. Iz utvrđenog
činjeničnog stanja proizlazi da je kupoprodajna cena isplaćena dana 31. 12. 2005. godine.
Kako je po zaključenju kupoprodajnog ugovora predmetne nepokretnosti od strane V. V. ispred drugotuženog kao kupca,
izvršena isplata kupoprodajne cene od strane drugotuženog kao kupca, nesumnjivo proizlazi da je naknadno odobren od
strane drugotuženog ugovor koji je zaključen od strane lica koje u momentu zaključenja ugovora nije bilo zakonski
zastupnik niti je imalo ovlašćenje za zaključenje spornog ugovora. Činjenica da se prvotuženi nije obraćao drugotuženom sa
zahtevom da naknadno odobri ugovor, nije od uticaja na pravno dejstvo ugovora pri čemu za istim nije bilo ni potrebe, jer je
ugovor odobren isplatom kupoprodajne cene. U konkretnom slučaju ugovor je zaključen u propisanoj formi i kod
naknadnog odobrenja neovlašćeno zastupanog, isti ne ispunjava uslove za utvrđenje njegove ništavosti sa pozivom na član
88. Zakona o obligacionim odnosima niti prema odredbama Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa. Prema ovom
zakonu, punovažan ugovor predstavlja samo pravni osnov i sam po sebi ne prenosi pravo svojine na nepokretnosti, već se
traži i određeni način sticanja, upis prava svojine u odgovarajući javni registar, pa činjenica da li je izvršen upis prava
svojine u katastar nepokretnosti od bitnog uticaja je za sticanje prava svojine, a ne za punovažnost ugovora.
(Presuda Vrhovnog kasacionog suda, Prev. 726/22 od 2. II 2023)