Sticanje svojine na osnovu usmenog ugovora o kupoprodaji nepokretnosti

SUDSKA PRAKSA CRNE GORE

Sticanje svojine na osnovu usmenog ugovora o kupoprodaji nepokretnosti

Na osnovu usmenog ugovora o kupoprodaji nepokretnosti ne može se steći pravo svojine, niti izvršiti upis prava svojine u katastru, bez obzira što je kupac isplatio kupoprodajnu cijenu i ušao u posjed nepokretnosti, niti postoje uslovi za sticanje prava svojine redovnim ili vanrednim održajem.

I z o b r a z l o ž e n j a:
Predmet tužbenog zahtjeva je utvrđenje da je tužilac vlasnik nepokretnosti bliže opisanih u izreci pobijane odluke na osnovu usmenog ugovora o kupoprodaji sa prvotuženim, po osnovu isplate kupoprodajne cijene, što su tuženi dužni priznati i trpjeti upis tog prava kod Uprave za nekretnine PJ Budva.
Polazeći od naprijed utvrđenog činjeničnog stanja, nižestepeni sudovi odbijaju tužbeni, a usvajaju protivtužbeni zahtjev. Ovo iz razloga što ne postoji pisani ugovor o kupoprodaji, niti upis prava svojine kod nadležnog organa, katastra, pa nijesu ispunjeni uslovi za sticanje prava svojine pravnim poslom, kao ni redovnim ili vanrednim održajem, zbog čega je tužbeni zahtjev neosnovan.
Pravo svojine se stiče po samom zakonu, na osnovu pravnog posla ili nasljeđivanjem (član 28. stav 1. Zakona o svojinskopravnim odnosima, “Službeni list Crne Gore”, br. 19/09 od 13. 3. 2009. godine). Na osnovu pravnog posla pravo svojine na nepokretnim stvarima stiče se upisom u katastar nepokretnosti ili na drugi odgovarajući način određen zakonom (čl. 84 istog Zakona). Savjestan i zakoniti držalac nepokretne stvari, na kojoj drugi ima pravo svojine, stiče pravo svojine na toj stvari održajem protekom deset godina (član 53. stav 2. istog Zakona). Savjestan držalac nepokretne stvari, na kojoj drugi ima pravo svojine, stiče pravo svojine na toj stvari održajem protekom 20 godina (član 54. stav 2. istog Zakona).
I po mišljenju ovog suda, a nasuprot navodima revizije pravilno su nižestepeni sudovi primijenili materijalno pravo, kada su odlučili na izloženi način.
Dakle, kako je među strankama nesporno da je tužilac, kao kupac, zaključio usmeni ugovor o kupoprodaji predmetnih nepokretnosti dana 8. 4. 2008. godine, sa prvotuženim, kao prodavcem, koji ne može voditi sticanju prava svojine pravnim poslom na osnovu upisa prava svojine u katastru (obavezna pisana forma), bez obzira što je isplatio navedenu kupoprodajnu cijenu i ušao u posjed nepokretnosti, niti postoje uslovi za sticanje prava svojine redovnim ili vanrednim održajem (zakonitost i savjesnost), pravilno je odlučeno kada je tužbeni zahtjev odbijen kao neosnovan.
(Presuda Vrhovnog suda Crne Gore Rev. 14/21 od 28. III 2023)