Ništava odredba ugovora o hipoteci

STVARNO PRAVO
Ništava odredba ugovora o hipoteci

Ništava je odredba ugovora kojom se u trenutku zaključenja ugovora o hipoteci ugovara da će založena stvar preći u svojinu poverioca, ako njegovo potraživanje ne bude namireno o dospelosti.

I z o b r a z l o ž e n j a:
Po stanovištu Vrhovnog kasacionog suda nema mesta primeni odredaba člana 973. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima i člana 69. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, jer tužilac nije stekao pravo svojine na hipotekovanoj nepokretnosti, nije imao državinu na nepokretnosti, nije ubirao plodove, niti iskorišćavao nepokretnost. Ugovori o prenosu prava svojine, kojim založena stvar prelazi u svojinu poverioca, ako njegovo potraživanje ne bude namireno o dospelosti, ne uživaju pravnu zaštitu, kako pravilno nalazi drugostepeni sud. To znači da je ništava svaka odredba ugovora kojom se u trenutku zaključenja ugovora o hipoteci ugovara da će založena stvar preći u svojinu poverioca, ako njegovo potraživanje ne bude namireno o dospelosti. Ugovor o prenosu prava svojine na nepokretnosti radi obezbeđenja potraživanja je ništav. Kod zabrane ugovaranja „lex commissoria“ ugovara se u trenutku zaključenja ugovora o zajmu i zasnivanja hipoteke, da će se na založenoj stvari steći pravo svojine za slučaj izostanka izmirenja obaveze o dospelosti, a kod fiducijarnog pravnog posla prenosi se svojina u trenutku zaključenja ugovora o zajmu i ti pravni poslovi ne uživaju pravnu zaštitu. Zabrana ugovaranja „lex commissoria“ ne može se primeniti na ovu činjeničnu situaciju.
Tužilac i tuženi su zaključili ugovor o kuporodaji nepokretnosti kada je obaveza tuženog za vraćanje zajma već dospela, pa se gore navedene odredbe ne mogu primeniti. Zbog pogrešne primene materijalnog prava izostale su činjenice da li je ugovor o kupoprodaji između tužioca i tuženog prividan pravni posao, u smislu odredbe člana 66. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima, koji nije nastao kao rezultat pravih izjava volja parničnih stranaka i da li je cilj ovog ugovora bio promet navedene nepokretnosti ili obezbeđenje već dospelog zajma, imajući u vidu činjenicu da je dug tuženog veći od tržišne vrednosti nepokretnosti, da je dospeo u trenutku zaključenja ugovora o kupoprodaji, da je izvršen prenos prava svojine sa imena tuženog na ime tužioca, i da je ugovorena predaja poseda odmah.
U ponovnom postupku, drugostepeni sud će imati u vidu odredbu člana 66. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima i utvrditi da li je u trenutku zaključivanja ugovora o kupoprodaji i aneksa ugovora o kupoprodaji prava volja ugovornih strana bila zaključenje ugovora o kupoprodaji ili obezbeđenje vraćanja dospelog zajma, pa će u zavisnosti od toga pravilno primeniti materijalno pravo i ponovo odlučiti o žalbi tuženog.
(Rešenje Vrhovnog kasacionog suda, Rev. 3372/21 od 1. IX 2022)