PROBLEMI REGISTRACIJE NEPOKRETNOSTI U SRBIJI I PRAVCI ZA NJIHOVO REŠAVANJE

TEMA BROJA

IMOVINSKO PRAVO

UDK: 347.235(497.11)
COBISS.SR-ID 141310729

PROBLEMI REGISTRACIJE NEPOKRETNOSTI U SRBIJI I PRAVCI ZA NJIHOVO REŠAVANJE
* Dr Miloš Živković, redovni profesor Pravnog fakulteta u Beogradu.

Rezime: Dosadašnji rad na reformi registra nepokretnosti rezultirao je znatnim poboljšanjem ažurnosti podataka za veliki broj nepokretnosti, ali se srpski registar nepokretnosti ponovo nalazi na prekretnici. Najznačajniji problemi u radu katastra nepokretnosti danas su zaostali predmeti i nelegalna gradnja. Krajnji cilj nove etape reforme je postizanje potpune ažurnosti katastra nepokretnosti u realnom vremenu i stvaranje novog, jasnog i znatno jednostavnijeg pravnog okvira za privatnopravni režim nepokretnosti (usvajanje stvarnopravnog zakonika). Nelegalna gradnja dovodi do postojanja „nevidljivih“ nepokretnosti, a postojanje „zaostalih“ predmeta dovodi do neažurnosti podataka o nepokretnostima koje su, kao takve registrovane. Razume se, postoje i drugi problemi u radu katastra nepokretnosti, ali ova dva su najznačajnija jer su sistemske prirode. Prvi problem bi trebalo rešiti reformom postupka ozakonjenja (legalizacije) i uvođenjem nekog modela masovne legalizacije. Drugi problem se svodi na nespremnost i nesposobnost katastra nepokretnosti da obavi onaj deo zadatka koji se odnosi na ono što RGZ naziva „utvrđivanjem prava“, a što se inače odnosi na odlučivanje o tome da li su ispunjeni materijalnopravni i formalni uslovi za sprovođenje upisa. Teorijski govoreći, ovaj problem moguće je rešiti na osnovu dva različita koncepta: jačanjem sopstvenih kapaciteta katastra nepokretnosti ili poveravanjem posla utvrđivanja prava u potpunosti obveznicima dostave (a moguća je i kombinacija ovih koncepata). Predlog sveobuhvatne reforme koji je tokom 2023. godine izradila ekspertska grupa NALED predviđa stvaranje tri koloseka za rešenje problema zaostalih predmeta. Prvi kolosek bi bio postupak pred komisijama koje bi se obrazovale za obavljanje tog posla, drugi kolosek bi bio vanparnični postupak koji bi se odvijao pred javnim beležnicima a treći izvršni postupak koji bi se odvijao pred javnim izvršiteljima. Rezultat rada na nekom od ovih koloseka bio bi utvrđivanje imaoca prava (ako su ispunjeni svi uslovi) ili verovatnog imaoca prava (ako nešto nedostaje), što bi se upisivalo u registar i naknadno vodilo konačnom sticanju prava, protekom zakonskog roka bez protivljenja trećih lica. Ako bi se ovaj model pokazao uspešnim u pogledu zaostalih predmeta, valjalo bi razmišljati o tome da on preraste u trajno rešenje i putokaz za dalje reforme registra nepokretnosti u Srbiji.
Ključne reči: Katastar nepokretnosti. Reforma katastra. Utvrđivanje prava na nepokretnostima.