Višestruka prodaja iste nepokretnosti

SUDSKA PRAKSA CRNE GORE

Višestruka prodaja iste nepokretnosti

Kada je više lica zaključilo posebne ugovore radi sticanja prava svojine na istoj nepokretnosti, o jačem pravu sud odlučuje primjenom načela savjesnosti i poštenja i načela zabrane zloupotrebe prava.

I z o b r a z l o ž e n j a:
Prvostepeni sud je utvrdio da je tužilac u svojstvu kupca 15. 12. 2003. godine sa “A.“ DOO Podgorica, kao prodavcem, zaključio ugovor o prodaji stana u izgradnji površine 52 m2. Na osnovu ovog ugovora tužilac nije izvršio upis prava svojine u katastar nepokretnosti. Tuženi je sa istim prodavcem 30. 4. 2004. godine zaključio ugovor o prodaji više stanova u istom objektu, među kojima je i stan koji je sada predmet ovog spora i koji je ranije bio prodat tužiocu. Na osnovu ovog ugovora tuženi je izvršio upis prava svojine u katastar nepokretnosti. Na temelju ovih činjenica drugostepeni sud je pravilno primijenio materijalno pravo kada je preinačio prvostepenu presudu i tužbeni zahtjev odbio kao neosnovan, o čemu je dao jasne i pravilne razloge koje prihvata i ovaj sud.
Naime, kada je više lica zaključilo posebne pravne poslove radi sticanja prava svojine na istu nepokretnost o jačem pravu, sud odlučuje primjenom načela savjesnosti i poštenja i načela zabrane zloupotrebe prava. Kasniji kupac je savjestan ako nije znao, niti je mogao znati da je prodavac istu nepokretnost već ranije prodao drugom. S tim u vezi pravilan je zaključak drugostepenog suda da je tuženi kao kasniji kupac savjestan, jer nije znao niti je mogao znati da je prodavac istu nepokretnost već prodao drugom. Ovo zbog toga što je prodavac u katastru nepokretnosti bio upisan kao vlasnik, a u vrijeme kada je tuženi zaključio ugovor i izvršio upis prava tužilac nije bio u posjedu stana. Kako su oba kupca savjesna onda se moraju primijeniti zakonski kriterijumi da jači pravni osnov ima onaj kupac koji se upisao u katastar nepokretnosti, jer upisom savjesni kupac ispunjava oba uslova za sticanje prava svojine na nepokretnosti budući da ima i osnov i način sticanja.

(Presuda Vrhovnog suda Crne Gore, Rev. 264/14 od 8. V 2014)