Stručni savet Javnobeležničke komore Srbije

STRUČNI SAVET JAVNOBELEŽNIČKE KOMORE SRBIJE

Pitanja i odgovori

Da li javni beležnik sme da overi ugovor o prometu nepokretnosti na kojoj postoji zabeležba rešenja o izvršenju uz upozorenje iz čl. 19. i 156. novog Zakona o izvršenju i obezbeđenju da kupac neće biti upisan kao vlasnik dok se zabeležbe ne izbrišu, ili uopšte ne sme da overi ugovor, ako se ima u vidu da je naprednavedenim zakonom propisana zabrana katastru da uknjiži bilo kakav ugovor nakon zabeležbe rešenja o izvršenju?

O d g o v o r:
Javni beležnik je dužan da odbije solemnizaciju ugovora o prometu nepokretnosti na kojoj postoji zabeležba rešenja o izvršenju.
O b r a z l o ž e n j e:
Odredbom člana 19. Zakona o izvršenju i obezbeđenju („Službeni glasnik RS”, broj 106/15) propisana je zabrana raspolaganja predmetom izvršenja ili obezbeđenja i određeno je da akti pravnog ili faktičkog raspolaganja predmetom izvršenja ili obezbeđenja nemaju pravno dejstvo od trenutka kad izvršni dužnik primi rešenje o izvršenju na osnovu izvršne ili verodostojne isprave ili rešenje o obezbeđenju.
Odredbom člana 156. stav 1. istog zakona propisano je da od upisa zabeležbe rešenja o izvršenju nije dozvoljeno da se u katastar nepokretnosti upiše promena prava svojine na nepokretnosti, niti koje drugo stvarno pravo zasnovano raspolaganjem vlasnika bez obzira kada je to raspolaganje učinjeno.
Shodno članu 53. stav 2. tačka 2) Zakona o javnom beležništvu, javni beležnik je dužan da odbije da obavi službenu radnju ako utvrdi da je radnja prema zakonu nedopuštena, ako sumnja da je stranka preduzima prividno ili da bi izbegla zakonske obaveze ili da bi protivpravno oštetila treće lice.
Uzimajući u obzir navedene zakonske odredbe, javni beležnik je dužan da odbije da obavi službenu radnju, odnosno solemnizaciju ugovora o prometu nepokretnosti jer je izvršnom dužniku zabranjeno da raspolaže predmetom izvršenja, tj. ako je njegovo raspolaganje po zakonu nedopušteno. Takav ugovor nema pravno dejstvo i na osnovu njega se u katastru nepokretnosti ne može izvršiti promena prava svojine na nepokretnosti.

Da li založni dužnik može u založnoj izjavi izvršnoj vansudskoj hipoteci ,,prvog reda” (čist G list) konstituisati zabranu da se raspolaže neispisanom hipotekom u smislu čl. 53. i 54. Zakona o hipoteci?
(Pojašnjenje: U praksi se, kod poslovnih banaka i javnih beležnika, pojavila dilema da li je pri zasnivanju vansudske izvršne hipoteke prvog reda, kada u G listu nema upisanih tereta, moguće u založnu izjavu uneti dužnikovo odricanje od raspolaganja neispisanom hipotekom, kakvo je uređeno čl. 53. i 54. Zakona o hipoteci.)
O d g o v o r:
Založni dužnik se ne može prilikom zasnivanja prvorangirane (jedine) hipoteke odreći prava na raspolaganje neispisanom hipotekom u smislu čl. 53. i 54. Zakona o hipoteci.
O b r a z l o ž e n j e:
Članom 53. Zakona o hipoteci predviđena je mogućnost da vlasnik hipotekovane nepokretnosti, kada je obezbeđeno potraživanje prestalo, namesto zahteva da se hipoteka briše raspolaže neispisanom hipotekom tako što bi „preneo hipoteku”, do registrovanog iznosa, na neko drugo potraživanje istog ili različitog poverioca, za šta mu je ostavljen rok od tri godine. Takođe, i druga dva instituta Glave druge Petog dela Zakona o hipoteci, nazvana zabeležba prvenstvenog reda i predbeležba nove hipoteke (čl. 55. i 56. Zakona o hipoteci) mogu se u širem smislu smatrati raspolaganjem hipotekom koja je prestala u materijalnom smislu, jer je efekat koji se postiže tim institutima isti.
Članom 54. Zakona o hipoteci predviđena je mogućnost da se vlasnik nepokretnosti ugovorom obaveže prema trećem licu, a naročito prema hipotekarnom poveriocu s docnijim redom prvenstva da će u njegovu korist zahtevati ispis određene hipoteke, te da se ta obaveza upisuje u registar kao zabeležba pri toj hipoteci. Odricanje će biti punovažno samo ako je zabeleženo, i to ne samo u smislu člana 53. Zakona o hipoteci nego i u smislu čl. 55. i 56. tog zakona.
Imajući u vidu činjeničnu situaciju sadržanu u pitanju jasno je da nisu ispunjeni uslovi za odricanje od mogućnosti raspolaganja neispisanom hipotekom ako je upisana hipoteka prvorangirana, odnosno jedina. Prvo, fomalni razlog jeste da se hipoteka zasniva založnom izjavom, a da se obaveza da se briše hipoteka po slovu zakona mora temeljiti na ugovoru. Drugo i važnije, je činjenica da se obavezivanje na brisanje hipoteke mora vršiti prema trećem licu, dakle ne prema poveriocu potraživanja koje se tom hipotekom zasniva tipično prema kasnijem hipotekarnom poveriocu, jer on ima neposredan interes da se hipoteka briše kako bi se, zahvaljujući klizanju ranga hipoteka, tim brisanjem hipoteka docnijeg poverioca bolje rangirala. Izuzetno, ta obaveza bi se mogla preuzeti i prema istom licu (a ne trećem) ali samo ako bi isti poverilac upisivao neku docniju hipoteku za obezbeđenje nekog svog drugog potraživanja, čime bi se taj poverilac kvalifikovao kao „docniji hipotekarni poverilac”.
Odredba kojom se vlasnik nepokretnosti odriče prava na raspolaganje neispisanom hipotekom prema poveriocu te hipoteke, koja je prvorangirana ili jedina, predstavljala bi manifestaciju nejednakosti ugovornih strana, jer taj hipotekarni poverilac nema nikakav interes da se vlasnik odrekne raspolaganja neispisanom hipotekom prema njemu pošto je u scenariju u kojem po Zakonu o hipoteci može doći do raspolaganja neispisanom hipotekom njegova hipoteka već prestala. Interes bi mogli imati prevashodno docniji hipotekarni poverioci ili imaoci drugih knjižnih prava slabijeg ranga, pa zakon zbog toga i predviđa da se obaveza brisanja, čija je registracija u vidu zabeležbe uslov punovažnosti odricanja od mogućnosti raspolaganja neispisanom hipotekom, može preuzeti ugovorom s takvim licima.