Category Archives for "Nove pravosudne profesije"

NOVE PRAVOSUDNE PROFESIJE

NOVE PRAVOSUDNE PROFESIJE

STRUČNI SAVET
JAVNOBELEŽNIČKE KOMORE SRBIJE

Pitanja i odgovori
Da li javni beležnik može solemnizovati, potvrditi ugovor o prometu nepokretnosti kada prodavac nije uknjižen kao vlasnik u katastru (vanknjižni vlasnik), a predmetnu nepokretnost je stekao na osnovu ugovora koji je solemnizovan kod javnog beležnika imajući u vidu odredbe čl. 61, 85. i 117. Zakona o državnom premeru i katastru?
O d g o v o r:
Javni beležnik može da sprovede postupak solemnizacije pravnih poslova koji se odnose na promet nepokretnosti kada je prodavac vanknjižni vlasnik ako dokazuje svojstvo prodavca ispravama koje predstavljaju osnov sticanja svojine i koje su po formi i sadržini sačinjene u skladu sa zakonom, bez obzira na činjenicu što on u katastru nepokretnosti nije uknjižen kao nosilac prava svojine.
O b r a z l o ž e n j e:
U skladu sa članom 2. Zakona o prometu nepokretnosti, promet nepokretnosti predstavlja prenos prava svojine na nepokretnosti pravnim poslom, uz naknadu ili bez naknade, a ta zakonska norma podrazumeva da je nepokretnost koja je predmet prometa upisana u katastar nepokretnosti i da je upisano pravo svojine prodavca na nepokretnosti koja je predmet prometa.
Međutim, od tog zakonskog pravila postoje izuzeci koji su utvrđeni članom 4a Zakona o prometu nepokretnosti, kojim se propisuje da ako je predmet ugovora o prometu nepokretnosti objekat ili poseban deo zgrade za koji nije izdata upotrebna dozvola ili za koji je u toku postupak legalizacije, javni beležnik je dužan da na to upozori ugovornike i da u ispravu unese napomenu da je upozorio stranke na to u skladu s pravilima kojima je uređena javnobeležnička delatnost, a ako se ugovornici protive tome da se upozorenje unese u ispravu, javni beležnik odbija da preduzme traženu službenu radnju.
Javni beležnik je dužan da prilikom solemnizacije tih isprava upozori na to da kada je reč o sticanju stvarnih prava na osnovu pravnog posla, ta prava se na nepokretnostima mogu sticati samo upisom u katastar nepokretnosti, što znači da upis prava u katastar nepokretnosti ima konstitutivni karakter i predstavlja zakonski način sticanja prava na nepokretnostima.
U tom smislu treba razlikovati situacije zavisno od pravnog statusa nepokretnosti koja je predmet prometa:
– Nepokretnost je upisana u katastar nepokretnosti, ali nije upisano pravo svojine prodavca, već njegovog pravnog prethodnika:
Javni beležnik je dužan da utvrdi pravni sled do prodavca i da prilikom solemnizacije tog ugovora o prometu upozori stranke na činjenicu da je prodavac vanknjižni vlasnik nepokretnosti i da sve dok ne upiše svoje pravo svojine u nadležni katastar nepokretnosti, ima isključivo obligacioni zahtev prema svom pravnom prethodniku da mu omogući upis prava svojine. Takođe, stranku treba upozoriti na to da u toj situaciji ne može da se poziva na načelo pouzdanja u javne knjige;
– Nepokretnost nije upisana u javne registre, već je reč o objektu za koji je u toku postupak legalizacije:
Javni beležnik je dužan da prilikom solemnizacije tog ugovora o prometu upozori stranke na to da se u konkretnom slučaju prometuje nepokretnost koja je u postupku legalizacije, te da postoji mogućnost da se prilikom tehničkog pregleda koji se vrši u skladu sa Zakonom o ozakonjenju objekata utvrdi da objekat nije podoban za upotrebu i da postoji mogućnost da objekat ili njegov deo bude uklonjen, te da će u slučaju takvog ishoda, kupac biti vlasnik samo građevinskog materijala koji će morati da o svom trošku ukloni. Zavisno od činjenice ko je upisani nosilac prava na zemljištu na kome je izgrađen objekat, stranke treba upozoriti i na odredbe čl. 24-26. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa;
– Nepokretnost nije upisana u javne registre, već je reč o objektu u izgradnji:
Javni beležnik je dužan da prilikom solemnizacije tog ugovora o prometu upozori stranke na to da se u konkretnom slučaju vrši promet nepokretnosti koja nema upotrebnu dozvolu i da postoji rizik da upotrebna dozvola neće biti pribavljena, kao i rizik da radovi na objektu neće biti urađeni u skladu sa izdatim rešenjem o građevinskoj dozvoli, te da postoji mogućnost da se prilikom tehničkog pregleda koji se vrši u skladu sa Zakonom o planiranju i izgradnji, utvrdi da objekat nije podoban za upotrebu, te da će u slučaju takvog ishoda, kupac biti vlasnik samo građevinskog materijala koji će morati da o svom trošku ukloni.
Odredbe čl. 61. i 117. Zakona o državnom premeru i katastru, kojima se određuje da je imalac prava na nepokretnosti obavezan da podnese zahtev za upis nepokretnosti i prava svojine u katastar nepokretnosti u roku od 30 dana od nastanka promene, zakonska su obaveza imaoca prava koja ne utiču na ocenu zakonitosti prometa nepokretnosti, jer takva raspolaganja stranaka nisu u suprotnosti s prinudnim propisima, javnim poretkom, pravilima morala i dobrim običajima, shodno čl. 10. i 454. Zakona o obligacionim odnosima.
Pored člana 4a Zakona o prometu nepokretnosti, na obavezu javnog beležnika da preduzme službenu radnju solemnizacije takvih isprava o prometu nepokretnosti, upućuje i član 85. st. 2. i 3. Zakona o državnom premeru i katastru, kojim je određeno da se upis prava u katastar nepokretnosti dozvoljava i protiv lica koje nije upisani prethodnik ako se uz zahtev prilože isprave kojima se dokazuje pravni kontinuitet između lica protiv kojeg se traži upis i upisanog prethodnika, dok se prilikom upisa stvarnih prava na novoizgrađenom objektu ili na stanu koji je stečen ugovorom o otkupu stana u društvenoj, odnosno državnoj svojini ne zahteva da je upisan prethodnik.

NOVE PRAVOSUDNE PROFESIJE

NOVE PRAVOSUDNE PROFESIJE

STRUČNI SAVET
JAVNOBELEŽNIČKE KOMORE SRBIJE
Pitanja i odgovori

Da li javni beležnik može da potvrdi ugovor o otkupu stana iz državne svojine kada u ime Republike Srbije istupa pomoćnik ministra nadležnog za poslove finansija koji nema punomoćje u formi solemnizovane isprave ili javnobeležničkog zapisa, već rešenje kojim ga ministar nadležan za poslove finansija ovlašćuje za zaključenje takvih pravnih poslova?

NOVE PRAVOSUDNE PROFESIJE

NOVE PRAVOSUDNE PROFESIJE

STRUČNI SAVET
JAVNOBELEŽNIČKE KOMORE SRBIJE
Pitanja i odgovori

Da li javni beležnik može solemnizovati (potvrditi) ugovor o prometu nepokretnosti kada prodavac nije uknjižen kao vlasnik u katastru (vanknjižni vlasnik), a predmetnu nepokretnost je stekao na osnovu ugovora koji je solemnizovan kod javnog beležnika imajući u vidu odredbe čl. 61, 85. i 117. Zakona o državnom premeru i katastru?

1 2 3 7